Рассказываем, как повысить спрос и цену на жилплощадь, изменив планировочные решения, не нарушая закон
Цена квартиры зависит от многих факторов — местоположения, вида из окна, типа дома, этажности, количества квадратных метров и наличия развитой инфраструктуры в районе. Все эти характеристики являются неизменными. Одним из способов увеличить стоимость и спрос на квартиру, помимо качественного ремонта, является перепланировка. Однако даже незначительное вмешательство в конструкцию здания может привести к тяжким последствиям для владельца жилья.
Какую перепланировку выбрать
Законная перепланировка квартиры с нуля до проекта и завершенного ремонта занимает от трех месяцев до полугода. Изменение стандартных параметров квартиры или законная перепланировка поможет увеличить ее цену на 10% и выше. Стоимость согласования перепланировки зависит от сложности. Есть несколько вариантов качественно изменить жилое пространство.
Балкон + кухня
Одним из наиболее популярных вариантов увеличить стоимость жилья при помощи перепланировки является объединение балкона и кухни. Однако, здесь крайне важно соблюдение норм закона:
— удостоверитьcя, что межкомнатная перегородка не является несущей. Получить такое техническое заключение можно у автора дома или проектировщика с лицензией СРО. Ломать несущие стены запрещено;
— приготовиться к установке панорамного окна во всю стену между лоджией/балконом и кухней, его еще называют «французским»;
не выносить радиатор отопления на лоджию, это запрещено.
Ванная + коридор
Еще один способ повысить цену на жилье — это увеличение ванной комнаты. Однако законной такая перепланировка будет лишь в том случае, если расширение площади произойдет за счет территории коридора. Согласование пройдет легко, если помнить о строгих запретах, под которые подпадают:
— установка душевого трапа в новообразованном помещении;
изменение уровня пола на 2–4 см ниже исходного;
— удаление переливных порогов;
— организация прямого выхода из ванной в жилую комнату;
— демонтаж вентиляционных шахт и коробов.
Гардеробная в спальне
Просторная и организованная гардеробная — это весомый аргумент к удорожанию стоимости городской квартиры. Если площадь спальни позволяет разделить ее на две зоны межкомнатной перегородкой, одна из которых будет отведена под хранение одежды и обуви, то на плане БТИ гардероб должен быть обозначен уникальным номером. Вместе с полноценной гардеробной самостоятельным помещением будет считаться и встроенный шкаф. Согласования не потребует лишь отдельно стоящий шкаф-купе.
Кухня + гостиная
Создавая единое пространство из кухни и гостиной, важно убедиться, что межкомнатная перегородка не является несущей. Если с этим все в порядке, то, по закону, следует заменить газовую плиту на электрическую, такая замена позволит полностью открыть пространство. Если оставить газовую плиту, то потребуется установить плотную перегородку между комнатами, в проекте перепланировки важно указать пунктирную линию разграничения гостиной и кухни — трассировку. Такой способ поможет увеличить цену квартиры, в которой несколько комнат.
Антресольный этаж
Создать антресольный этаж в квартире могут позволить себе владельцы помещений с потолками не менее 4,5 м. Высота от пола до основания антресольного этажа (над жилым помещением) должна составлять 2,5 м, над нежилой зоной (кухня, коридор) от пола до основания антресоли — 2,2 м. Высота от пола антресоли до потолка — 2,1 м. Ну и сам антресольный этаж может занимать только 40% от общей площади всей квартиры. Этот этаж может стать как полноценной спальней или рабочим кабинетом, так и библиотекой или местом для хранения каких-то вещей.
Что нужно знать о перепланировке
Перепланировка и переустройство
Под перепланировкой помещения в многоквартирном доме мы понимаем изменение его конфигурации, которое в свою очередь требует внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Не стоит путать с переустройством помещения. Переустройство — это, скорее, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
Обязательное разрешение
Порядок проведения перепланировки строго контролируется местными властями. Так, перепланировка проводится только после ее обязательного согласования с органом местного самоуправления. С целью согласования собственник обращается в соответствующий орган с заявлением установленной формы, прикладывая к нему документы, перечисленные в законе (правоустанавливающие документы, проект перепланировки и др.).
Решение о возможности произвести перепланировку принимается органом в период до 45 дней со дня представления документов. В течение трех дней после того, как орган принял решение, он выдает заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Этот документ и будет являться основанием для проведения перепланировки. Завершение перепланировки будет подтверждаться актом приемной комиссии в соответствии со ст. 28 ЖК РФ.
Однозначно стоит начать следующие изменения с согласования, поскольку сделать это будет сложнее: усовершенствование балкона, создание веранд, мансард, объединений квартир на разных этажах, перенос инженерных коммуникаций. Для разрешения подобных перестроек потребуется комплексный проект профессиональных архитекторов. Но даже с ним получить согласование очень непросто, поскольку такие работы затрагивают несущие конструкции дома и могут угрожать безопасности остальных жильцов.
Что можно не согласовывать
Обычный ремонт — замена дверей, окон, встроенной кухни, смена обоев, линолеума, батарей, установка перегородок по зонированию площади, кондиционера, антенны — проводится без согласований. Однако установка теплого пола с цементной стяжкой уже требует согласования, уточнила юрист Данильченко. По ее словам, также есть перечень перестроек, согласование которых проводится сравнительно просто.
К разрешенным изменениям относятся объединение и разделение санузла, объединение комнат, в том числе с помощью проделывания проходов в ненесущих стенах, установка перегородок с целью образования отдельных помещений и др. Несущественные переделки можно начать производить до согласования с компетентными органами. Такие изменения с большой долей вероятности будут согласованы без проблем. Но в любом случае лучше сначала согласовать, а затем приступать к перестройке.
Штрафы
В жизни часто встречаются такие случаи, когда граждане сначала производят перепланировку, а потом думают о том, как все это легализовать. Такая спешка может плохо закончиться.
Если лицо самостоятельно совершило перепланировку, оно будет нести административную ответственность. Гражданин платит штраф в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс, руб., должностные лица — от 4 тыс. до 5 тыс. руб., юридические лица — от 40 тыс. до 50 тыс. руб. Кроме уплаты штрафа, собственник помещения также будет обязан привести помещение в прежнее состояние. Если такое требование властей игнорируется, есть реальная возможность того, что помещение будет продано с публичных торгов, а собственник — выселен.
Что согласовать не получится
Есть такие виды перепланировок, которые не будут согласованы ни при каких обстоятельствах. К ним относят перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами, объединение кухни и комнаты в газифицированном доме, снос несущих стен, объединение квартиры с частью подвала или крыши и др. Производя такие изменения, владельцы надеются на то, что об этом никто не узнает. Но сложности могут возникнуть как при продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, так и при проверке.
Проверки
Скрывать перепланировку многим гражданам удается годами. Но все же рано или поздно этот факт обнаружится. Это может произойти, например, при обходе квартир коммунальными службами с целью проверки счетчиков или планового осмотра коммуникаций, при продаже квартиры и т. д. Но самым частым случаем является комиссионная проверка вследствие жалоб соседей, которые считают перепланировку потенциальной угрозой для безопасности жизни, здоровья или имущества. Если собственник не обеспечит доступ в квартиру сотрудников Жилинспекции, то дело передадут в суд.
Согласно законодательству России, жилье теряет право на неприкосновенность в случае, когда суд выдает постановление о принудительном допуске в него. Более того, в 2017 году профильный комитет Госдумы одобрил ряд поправок в Жилищный кодекс, направленных на борьбу с незаконными перепланировками. Теперь суды обязаны в ускоренном порядке рассматривать обращения органов жилищного надзора с требованием предоставить доступ в жилые помещения, собственники которых отказываются впускать инспектора для проверки. Суд должен будет рассмотреть такое требование в течение десяти дней.
