С появлением частной собственности популярность обмена квартиры снизилась, однако для некоторых людей он остается единственной возможностью быстро изменить условия проживания. Какие варианты обмена существуют, какие документы для этого подготовить и что при этом учитывать — в нашем материале.
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
При обмене квартиры владельцам или жильцам придется столкнуться со схожими проблемами, что и при покупке. Необходимо трезво оценить стоимость квартиры и найти подходящий аналог, а также проверить собственника выбранного варианта.
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) описывает процедуру обмена муниципальной квартиры на муниципальную. Запрета на обмен на приватизированную квартиру в Жилищном кодексе нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Обмен муниципальными квартирами тоже достаточно редко встречается на практике. Такие сделки на рынке жилья единичны. Гораздо чаще стороны перед сделкой оформляют жилье в собственность, чтобы упростить процесс.
В обмене неприватизированных квартир есть свои плюсы и минусы. Один из плюсов в том, что сделка будет проходить через государство, а значит, исключены риски стать жертвой мошенников и потерять квартиру. Кроме того, обмен муниципальных квартир для жильцов бесплатный и не предполагает уплаты пошлин и налогов.
К минусам относится сложность поиска квартиры, которая соответствовала бы пожеланиям жильцов. Еще больше проблем может возникнуть, если одна квартира меняется на две квартиры или несколько комнат. Однако на этом трудности не заканчиваются. Даже если жильцы находят подходящий вариант, необходимо получить согласие государства, — нет никаких гарантий, что муниципальный орган власти утвердит подобранное жилье.
При обмене муниципального жилья есть некоторые нюансы, которые должны обезопасить вас от рисков. Согласно ст. 73 ЖК РФ нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
В случае с обменом муниципального жилья по закону можно заключить только договор мены. Для сделок с частными (приватизированными) квартирами есть два варианта:
Объекты недвижимости, которые должны стать предметом договора мены, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет.
Важно отметить, что объекты недвижимости, в отношении которых планируется заключение договора мены, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, а права собственности лиц, имеющих намерение заключить договор мены, зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
При простом обмене используется договор мены (ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца. У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю. Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой.
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.
В отличие от простого обмена альтернативный предполагает возможность доплатить за более дорогую квартиру — или, напротив, получить деньги, если гражданин меняет квартиру на более маленькую и дешевую, например.
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.
Да. Однако в этом случае можно использовать только схемы с заключением договоров купли-продажи. Таким образом, банк или некредитная организация будет расценивать сделку не как обмен, а как покупку новой квартиры, при этом в качестве первоначального взноса будет учтена стоимость старого жилья.
Можно, но для этого нужно получить разрешение в банке или некредитной организации, выдавшей ипотечный кредит или заем. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту (порядок такого обмена регулирует ст. 345 ГК РФ). При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.
Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет потребительный кредит или займ на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка купли-продажи: заемщик продает старую квартиру и покупает новую.
Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена. Как правило, банки и некредитные организации неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.
На практике сделки по обмену муниципальными квартирами практически не применяются. В основном в таких случаях стороны оформляют жилье в собственность и регистрируют переход прав собственности на каждую квартиру в Росреестре. Однако если вы столкнулись с необходимостью обмена муниципальной квартиры, для этого необходимо собрать пакет документов и получить разрешение на обмен от местного органа самоуправления по месту жительства (администрации или муниципалитета). Перечень основных документов для этого следующий:
В случае, если меняются квартиры в разных регионах России (ЖК РФ разрешает такой обмен), то документы подаются в оба местных органа самоуправления. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.
Те же, что требуются при покупке и продаже. Так выглядит основной список документов:
После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.
Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:
Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности. После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.