Что такое перепланировка?
Перепланировка квартиры представляет собой изменение конфигурации жилого помещения. Такие работы могут повлиять не только на квартиру, но и изменить технические характеристики дома, а значит, быть опасными для соседних квартир. Именно поэтому перепланировка требует согласования и внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, который хранится в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Перечень того, что можно считать перепланировкой, содержится в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004», утвержденном Госстроем Российской Федерации. Согласно этому документу, под перепланировкой понимаются следующие действия:
- перенос и разборка внутренних перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- разукрупнение многокомнатных квартир (когда одну квартиру перестраивают в несколько);
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;
- объединение малокомнатных квартир в одну;
- устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов;
- ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
- устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.
Главное правило перепланировки: она должна быть безопасной, соответствовать санитарным и строительным нормам, а также соблюдать права соседей.
Перепланировка и переустройство помещений — это одно и то же?
С точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство — это установка, замена и перенос инженерных сетей, электрического и санитарно-технического оборудования. К таким работам относятся такие, как:
- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;
- перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
- устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;
- устройство новых вентиляционных каналов;
- прокладка новых или замена существующих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин и других сантехнических и бытовых приборов.
Таким образом, переустройство помещений — это не то же самое, что перепланировка. Тем не менее оно также не должно наносить ущерб строительным и санитарным нормам дома и должно проводиться при уведомлении надзорных органов.
Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?
Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно. К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении. Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.
Какие работы по перепланировке не требуют согласования?
Некоторые работы по перепланировке и переустройству помещений никак не влияют на безопасность дома, а также не представляют угрозы для здоровья и имущества жильцов других квартир. Например, если вы решили объединить ванную и туалет, не увеличивая их общую площадь, установить или снести ненесущие перегородки или сделать в них дверные проемы (или, наоборот, заделать). Тем не менее такие работы требуют уведомления надзорных органов, причем уже после завершения переделок. Для этого необходимо вызвать в квартиру специалиста из БТИ, который оформит акт о завершении ремонта и оформит новый технический паспорт.
Какие работы нужно согласовывать?
Перепланировки, а также переустройства помещений, которые могут повлиять на конструкцию и инженерные сети дома, требуют согласования. При этом важно убедиться, что планируемые работы не входят в список запрещенных.
Когда и где согласовывать перепланировку?
Перепланировку и переустройство необходимо согласовать до начала проведения ремонтных работ. Сделать это вы можете в комитетах при архитектурных отделах районных администраций, а также в многофункциональных центрах государственных услуг (МФЦ) или онлайн (если регион предоставляет такую возможность). Например, в Москве этими вопросами занимается Мосжилинспекция. Если все удалось согласовать, можно проводить ремонтные работы.
Какие документы понадобятся для согласования перепланировки?
Для согласования перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление (по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 года № 266 «Об утверждении форм заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»);
- согласие всех собственников или жильцов (если жилье находится в социальном найме) на перепланировку;
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
- заключение управляющей компании о возможности согласования (если необходимо);
- технический паспорт на квартиру (можно получить в БТИ);
- эскиз или проект перепланировки;
- заключение санитарно-эпидемиологической станции (при подаче проекта);
- заключение МЧС (при подаче проекта).
Пакет документов может отличаться для разных регионов, поэтому список лучше уточнить в районных администрациях по месту проживания.
После рассмотрения заявления комиссия выносит решение и выдает документ по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 года № 266 «Об утверждении форм заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». В случае положительного решения можно приступать к ремонту.
Чем отличается эскиз перепланировки от проекта?
Чтобы провести переустройство или перепланировку жилья, требуется эскиз или проект этих работ.
Если ремонтные работы никак не влияют на прочность жилого дома и его архитектурный облик и не сказываются на безопасности жильцов других квартир, для согласования нужен только эскиз. Его может изготовить сам владелец квартиры: достаточно сделать копию поэтажного плана, который прилагается к техпаспорту, нарисовать на копии планируемые изменения и выписать их списком (это можно сделать от руки). К работам, которые требуют только эскиза, относятся снос и возведение гипсокартонных перегородок, перенос радиаторов (без увеличения их количества и технических параметров), перенос раковины в пределах санузла. Ряд регионов (например, Москва) относит к таким работам и организацию одного дверного проема в несущей стене.
В более сложных случаях необходимо заказывать проект перепланировки. Однако и тут есть два варианта. Если ремонт не затрагивает несущие конструкции дома, то проект может выполнить проектная организация. При ее выборе важно обращать внимание на то, чтобы она состояла в саморегулируемой организации (СРО) — у таких компаний есть свидетельство о допуске к проектированию перепланировок и переустройств квартир.
Если ремонт затрагивает несущие конструкции дома, то проект должен выполнить сам архитектор или уполномоченная проектная организация. Например, в Москве эту функцию выполняет ГУП «МосжилНИИпроект».
При подаче проекта на согласование к нему необходимо приложить разрешение на проведение работ от санэпидемстанции и МЧС.
